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La valeur verte, un atout pour votre logement ancien

01/12/2022 - 3 min de lecture

Rubrique : Tendances

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La valeur verte, un atout pour votre logement ancien

Face à une réglementation des plus contraignantes, Alexis de Coster et Juliette Miranda, respectivement Responsable des métiers administration de biens et Responsable du département résidentiel - property management chez Crédit Agricole Immobilier, estiment qu’améliorer la performance énergétique des biens anciens est la seule condition pour les valoriser à terme.

Alexis de Coster et Juliette Miranda, respectivement Responsable des métiers administration de biens et Responsable du département résidentiel - property management chez Crédit Agricole Immobilier
Alexis de Coster et Juliette Miranda, respectivement Responsable des métiers administration de biens et Responsable du département résidentiel - property management chez Crédit Agricole Immobilier

 

Les ventes et mises en vente de logements neufs ont reculé au deuxième trimestre 2022 respectivement de 24,3% et 10,5% par rapport au deuxième trimestre 2021. « Baisse des délivrances des permis de construire, complexité croissante des modes de construction, difficultés d’approvisionnement des matières premières, hausse des coûts de construction, une accumulation de facteurs tend le marché du neuf », observe Alexis de Coster.

S’ajoutent l’incertitude économique, les annulations de réservation, la hausse des taux d’emprunt et le rejet de nombreuses demandes de financement. « L’augmentation des matières premières et les difficultés d’approvisionnement pèsent aussi sur les travaux de rénovation des appartements et parties communes, avec des devis en hausse et des délais de réalisation plus longs », indique Juliette Miranda.

ARBITRAGE

Faute de stocks suffisants dans le neuf, les investisseurs se portent vers l’ancien. Des biens qui nécessitent souvent une rénovation énergétique. « La loi Climat et résilience de juillet 2021 vise à éradiquer les logements dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G en imposant aux propriétaires-bailleurs de fortes contraintes », rappelle Juliette Miranda.

Depuis le 24 août 2022, le propriétaire-bailleur ne peut pas relever le loyer d’un bien classé F ou G au cours de la révision annuelle du loyer. De même, à compter de janvier 2023, les habitations qui consomment plus de 450 kwh/m²/an (étiquetées G) ne pourront plus être louées. En 2025, celles classées G seront interdites à la location. Il en sera de même pour les notées F et E respectivement en 2028 et 2034.

À terme, seuls les logements classés de A à D pourront être loués. Pour Alexis de Coster, « de nombreux propriétaires-bailleurs vont devoir opérer un arbitrage patrimonial pas toujours désiré : vendre leur(s) bien(s) faute de moyens pour engager les travaux de rénovation énergétique ou les réaliser afin d’améliorer l’étiquette du DPE ». L’enjeu pour les autorités est de les accompagner dans leurs démarches financières et techniques en facilitant l’accès aux aides via MaPrimRénov’ (1).

CRITÈRE DE SÉLECTION

La sortie des passoires thermiques par la contrainte va donc organiser le marché sur cette typologie de biens. Le sacro-saint critère du prix au mètre carré ne suffit plus pour estimer le coût réel d’un bien. « L’étiquette DPE est un véritable critère de sélection et un levier de négociation pour les acquéreurs si le bien est classé E, F ou G, indique Juliette Miranda. Pour les locataires, les travaux de rénovation leur profitent puisqu’ils voient leur facture énergétique baisser. »

Qu’en est-il pour les propriétaires-bailleurs ? « Ils voient leur bien se revaloriser : un logement rénové désormais classé A, B ou C trouvera plus facilement preneur à la vente comme à la location », répond Alexis de Coster. La dernière étude des notaires de France sur la valeur verte des logements révèle qu’un appartement ancien classé A ou B se vend plus cher que les D. Et ceux classés F ou G moins cher.

(1) https://maprimerenov.gouv.fr
 

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© Magazine Regards partagés Crédit Agricole Banque Privée - Edit 360 - Décembre 2022

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