INFLATION, HAUSSE DES TAUX, COMMENT CELA IMPACTE-T-IL LE MARCHÉ DE LA PIERRE PAPIER ?
Antoine Aubry - Depuis la fin 2021, le retour de l’inflation a changé la donne économique et financière. En réaction, les banques centrales ont entamé une normalisation à marche rapide des politiques monétaires, entraînant dans son sillage une remontée significative de l’ensemble des taux d’intérêt dits « sans risque » comme l’OAT à 10 ans.
L'immobilier est une classe d’actifs décorrélée des marchés financiers, mais connectée à la réalité économique, notamment au travers de l’indexation des loyers et les valorisations immobilières. La hausse des taux de financement impacte les volumes de transactions immobilières tant locatives que d’investissement et entraine ainsi une baisse des valorisations des biens et des parts de SCPI, avec des impacts différenciés suivant la localisation, la typologie et la qualité des actifs.
COMMENT AMUNDI IMMOBILIER A-T-ELLE RÉPONDU À CE CONTEXTE ?
A. A. - Traditionnellement, les expertises des biens sont réalisées une fois par an et les valeurs des actifs immobiliers revalorisées à la date du 31 décembre. Mais au cours du premier semestre 2023, nous avons constaté que la faible baisse des valeurs immobilières initiée fin 2022 se prolongeait pour certains actifs.
Nous avons donc pris l’initiative de demander la réévaluation par des experts immobiliers indépendants de l’ensemble du portefeuille immobilier de nos SCPI au 30 juin 2023 pour avoir une vision plus juste de leur valeur. Il est à noter que depuis lors, l’AMF a demandé à l’ensemble des acteurs concernés d’engager la même démarche de révision dans les plus brefs délais.
Il en ressort que les prix des parts de nos SCPI étaient incompatibles avec les valeurs d’expertises actualisées et donc avec leur valeur de reconstitution (1). À l’instar d’autres acteurs de la place comme AEW Patrimoine ou BNP Paribas REIM, nous avons procédé à un ajustement à la baisse de leur prix afin de les aligner sur la réalité immobilière actuelle.
FAUT-IL CÉDER OU CONSERVER SES PARTS DE SCPI ?
A. A. - Les céder après cet ajustement revient à cristalliser définitivement une perte. En revanche, les conserver en continuant de percevoir les revenus locatifs distribués, c’est se donner la possibilité d’amortir cette baisse et de voir le prix de ces parts potentiellement remonter progressivement dans la durée, notamment du fait de l’amélioration du contexte économique et financier actuel, mais aussi par la captation de potentiel d’accroissement de valeurs identifié sur les portefeuilles immobiliers des SCPI.
À ce jour, les loyers sont considérés comme robustes. Les taux de vacance et d’impayés sont à des niveaux bas, alors que les loyers progressent grâce à l’indexation sur l’inflation, permettant de compenser les hausses de coûts des charges et des financements. À long terme, la SCPI conserve toutes ses qualités, notamment celle de procurer des revenus complémentaires et réguliers, et toute sa légitimité dans une stratégie patrimoniale.
Aujourd’hui, détenir des SCPI c’est investir dans l’immobilier sans se préoccuper de la gestion au quotidien des immeubles ou accéder à une diversification et une mutualisation des risques immobiliers difficile à réaliser à une échelle individuelle.
(1)Valeur de la société sur la base des valeurs des expertises immobilières, frais et droits inclus.
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© Magazine Regards partagés Crédit Agricole Banque Privée - Edit 360 - Septembre 2023
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