L’investissement en résidence services consiste à acheter un bien immobilier hors taxe dans une résidence proposant aux locataires trois des quatre services suivants : accueil, ménage, petit déjeuner et fourniture de linge. Un marché qui a le vent en poupe. « Une population étudiante de plus en plus nombreuse et un vieillissement de la population sont autant de soutiens à ce type de biens », constate Gérald Molz Directeur Vente de neuf de Square Habitat Bretagne. Il y a en effet une forte demande pour les résidences seniors non médicalisées car « elles constituent une alternative entre le maintien à domicile et le placement en maison médicalisée », indique Jean-Marie Fournet, président du Synerpa RSS(1).
AVANTAGE LMNP
En achetant un bien locatif dans une résidence services, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ou professionnel sous cer-taines conditions. Fiscalement, vous avez le choix entre le dispositif Censi-Bouvard, le régime réel (amortissement) ou celui de micro BIC (50% d’abattement sur les loyers ou 71% en tourisme classé). Le premier vous octroie une réduction d’impôts de 11% sur le prix du logement hors taxe étalée sur 9 ans, limitée à 33.000 euros. « Une réduction gommée par la fiscalité sur les loyers », souligne Gérald Molz qui lui préfère le statut du LMNP amortissement. Vous pouvez déduire tous vos frais à l’euro prêt et amortir la valeur de votre investissement (immobilier et mobilier) sur environ 35 ans (régime réel simplifié). « Les loyers perçus ne sont ainsi pas ou peu fiscalisés, ce qui est appréciable dans une optique de se constituer des revenus complémentaires pour la retraite », rappelle Gérald Molz.
GESTION DÉLÉGUÉE
L’investisseur signe un bail commercial de neuf ans minimum avec l’exploitant qui gère tout. Il convient de l’analyser avec soin. En contrepartie, l’exploitant lui verse un loyer négocié (bien loué ou pas). « La réussite de l’opération dépend de l’expérience de l’exploitant et de sa solidité financière pour qu’il respecte ses engagements et ainsi éviter les mauvaises surprises au renouvellement du bail », indique Gérald Molz. « Avec le SNRA(2), nous avons créé le label qualité VISEHA (Vie Senior & Habitat) contrôlé par l’Afnor, déclare Jean-Marie Fournet. À partir de critères immobiliers et de services, cela permet d’évaluer le type de résidences seniors et l’engagement de services pris par l’exploitant envers les futurs résidents. » Comme tout investissement locatif, l’emplacement est aussi primordial. « Préférez les zones de chalandise en adéquation avec la clientèle visée », recommande Jean-Marie Fournet qui ajoute que « pour pérenniser l’exploitation, le loyer doit être raisonnable et le locataire solvable ». Des loyers en adéquation avec un rendement estimé entre 3,7 % et 4,2 % dans le neuf, et jusqu’à 5,5 % dans l’ancien.
QU’EN EST-IL DE L’IFI ?
Si vous avez opté pour le statut de LMNP, les biens immobiliers pourront être compris dans l’assiette de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) et imposables. En revanche, avec le statut de loueur meublé professionnel, les biens affectés à une activité de location meublée sont susceptibles d’être exonérés d’IFI dès lors que cette activité est exercée à titre professionnel. À conditions toutefois de réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles brutes et retirer de cette activité professionnelle plus de 50% des revenus professionnels de l’ensemble du foyer fiscal (hors pensions de retraite).
LA REVENTE
Du fait de l’existence d’un bail commercial, le bien n’est pas disponible à l’usage et donc peu liquide. « En cas de vente de votre bien, seront pris en compte la qualité du gestionnaire, la durée de bail restante et le loyer perçu, la possibilité de transformer le bien ou pas, mais pas la valeur pierre comme dans le cas de l’immobilier classique », prévient Gérald Molz. Par ailleurs, le bien ne peut être vendu qu’à un investisseur puisqu’il y a un bail en cours. Or ce dernier recherche de la sécurité et du rendement. « Si au moment de la vente le rendement est de 4% par an et que l’investisseur souhaite percevoir 5% par an, le prix de vente baissera entraînant une moins-value pour le cédant », explique Gérald Molz. C’est, une fois encore, en cela que la qualité du gérant est importante. L’investisseur est plus enclin à renoncer à un rendement plus élevé, évitant au vendeur d’enregistrer une moins-value.
(1) Syndicat national des établissements et résidences privés pour personnes âgées Résidences Services Seniors
(2) Syndicat national des résidences avec services pour aînés
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