À défaut de vendre un terrain non constructible à des voisins intéressés pour agrandir leur jardin, la réception par transmission d’une telle parcelle constructible peut s’avérer un cadeau empoisonné.
Quant à l’achat d’un tel terrain, certes moins cher que s’il était constructible, il peut s’avérer un bon investissement si on a la certitude qu’on pourra obtenir, dans un avenir proche, la permission d’y édifier une bâtisse.
En attendant la réalisation d’une telle hypothèse, il existe des solutions pour l’utiliser et même le rentabiliser.
QU’EST-CE QU’UN TERRAIN NON CONSTRUCTIBLE
Un terrain non constructible est un terrain sur lequel le Plan local d’urbanisme (PLU), anciennement Plan d’occupation des sols (POS), interdit l’aménagement de toute construction. Cette interdiction peut avoir différentes raisons.
Principalement, il s’agit :
- d’une zone agricole de culture ou d’élevage ;
- d’une zone protégée (forêt, réserve naturelle, etc.) ;
- d’une zone à risque naturel (éboulement, submersion, inondation, incendie, glissement de terrain, etc.) ;
- d’un terrain trop petit ;
- d’un terrain non viabilisé et non raccordable au réseau de distribution d’eau ou d’électricité, d’assainissement, etc.
À noter qu’un terrain non constructible peut devenir constructible (changement de réglementation, extension de réseaux d’équipements, etc.).
Par ailleurs, rien n’interdit à tout propriétaire d’une telle parcelle de demander une modification du PLU au maire de sa commune.
COMMENT RENTABILISER UN TERRAIN NON CONSTRUCTIBLE ?
Si vous êtes propriétaire de terres non constructibles, ou que vous souhaitez en acquérir compte tenu du prix beaucoup moins élevé que les terrains constructibles (prix au m² en moyenne 20 fois moins cher), différentes solutions peuvent vous permettre de tirer profit de votre terrain.
Bien sûr, il est également nécessaire de vérifier dans quelle zone il se situe sur le cadastre de votre mairie. De même, connaitre la politique adoptée et les tolérances acceptées par votre commune peuvent avoir un impact sur ce que vous pouvez faire. Renseignez-vous bien !
Voici quelques idées à creuser :
Louer la parcelle à un agriculteur
Si la parcelle de terrain inconstructible se trouve à la campagne, elle peut intéresser un agriculteur, un éleveur.
- Le propriétaire peut alors signer avec l’intéressé un bail agricole. On parle alors de contrat de bail rural ou de bail à ferme, voire de bail à métayage quand les produits de la récolte sont partagés avec le propriétaire.
- Il peut aussi vendre l’herbe de son pré à un même exploitant chaque année (bail rural) ou à plusieurs intéressés de façon plus ponctuelle (formule plus souple car il ne s’agit pas d’un bail agricole).
- Il peut prendre en pension des animaux, les soigner, les nourrir (bail rural).
Attention, un bail rural est conclu pour une longue période et est généralement transmis aux héritiers du locataire.
Les locations de forêts ou de petites parcelles de terres agricoles (par exemple, moins d’un hectare ou 5 000 m2, dans certaines régions) échappent aux règles contraignantes du bail rural.
Louer la parcelle à un exploitant de panneaux solaires
Si le terrain est ;
- pas fertile pour les cultures ou inexploitable en prairie pour l’élevage (friche industrielle, site pollué, etc. ;
- pas trop ombragé ;
- pas trop pentu ;
- suffisamment étendu (au moins 5 hectares)
et si le Plan local d’urbanisme (PLU) de la commune l’autorise, le propriétaire peut le proposer à un producteur d’énergie photovoltaïques afin qu’il y installe des panneaux solaires.
Attention, la durée des contrats pour ces petites centrales électriques est souvent longue (20 ans par exemple).
HANGAR, CABANE, MOBILE-HOME... QUE PEUT-ON INSTALLER SUR DES TERRAINS NON CONSTRUCTIBLE ? ET PEUT-ON Y VIVRE ?
Sur une parcelle non constructible, on peut parfois être autorisé à installer une habitation légère, vite démontable ou pouvant rouler, voire à en accueillir plusieurs
- tiny house ;
- cabane en bois ;
- camping-car ;
- mobile home ;
- caravane ;
- tente de camping ou yourte…
Avant de l’installer, il faut consulter document local d’urbanisme (Plan local d'urbanisme ou carte communale) auprès du service d’urbanisme de sa mairie pour savoir si c’est autorisé.
Sur certains sites (zone de captation d’eau potable, etc.), dans certaines communes touristiques protégées (bande littorale de 100 mètres, site patrimonial remarquable, monuments historiques aux alentours, site classé ou en instance de classement, etc.), les règles locales d'urbanisme peuvent imposer des restrictions spécifiques, voire interdire toute installation même provisoire.
Si c’est autorisé, il faut procéder à une déclaration en mairie.
Dans tous les cas, on ne peut pas accueillir plus de 6 hébergements (par exemple, camping-car, caravane, tente) et plus de 20 campeurs sur une propriété. Au-delà de ces seuils, il s’agit d’un camping aménagé qui nécessite d’obtenir un permis spécial.
COMMENT EST IMPOSÉ UN TERRAIN NON CONSTRUCTIBLE ?
- La taxe foncière sur une parcelle non constructible est bien entendu due chaque année même si elle est plus faible que celle appliquée à une propriété bâtie.
- La plus-value immobilière, en cas de revente avant 30 ans d’acquisition, est perçue par l’administration fiscale comme sur toute vente immobilière. Les mêmes règles s’appliquent (barème selon temps de détention de la parcelle) et, si entre temps le terrain est devenu constructible, il faudra s’acquitter en plus d’une taxe supplémentaire.
- Les revenus tirés de la location d’un tel terrain sont imposables au titre des revenus fonciers.
