RÉNOVATION ÉNERGÉTIQUE : QUE DIT LA LOI ?
Pour réduire les émissions de CO2 du secteur du bâtiment, la loi (Énergie et Climat) instaure une série de mesures destinées à accompagner les Français – notamment ceux aux revenus les plus modestes – dans la rénovation énergétique de leurs habitats. Objectif : abaisser de 50% la consommation énergétique du secteur du bâtiment d’ici à 2050.
Après une première phase incitative déjà enclenchée, visant notamment à simplifier les dispositifs d'accompagnement à la rénovation au travers du nouveau service « France Rénov' », une phase d'obligation de travaux s'est ouverte en 2023 : les logements doivent désormais respecter un certain nombre de critères pour être considérés comme « décents », et ainsi pouvoir être mis sur le marché de la location.
Concrètement, depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de « superpassoires » thermiques situées dans l'Hexagone et en Corse n'ont plus le droit de remettre en location leur maison ou leur appartement.
Un logement est considéré comme une « superpassoire » dès lors que sa consommation exprimée en énergie finale est supérieure ou égale à 450 kWh/m2/an.
Cette interdiction, qui vise à améliorer le confort des locataires et à réduire la consommation énergétique des logements, sera étendue à une partie de plus en plus large du parc locatif dans les prochaines années.
Dans le détail, seront interdites à la location5 :
- Toutes les habitations étiquetées « G » à compter du 1er janvier 2025 ;
- Toutes les habitations étiquetées « F » à compter du 1er janvier 2028 ;
- Toutes les habitations étiquetées « E » à compter du 1er janvier 2034.
Ce qui est loin d’être anodin : actuellement, la moyenne nationale6 du DPE est de 250 kW/h par m2 et par an. Soit un classement énergétique de catégorie E...
Quels sont les logements concernés dès 2023 ?
On vient de le voir, les logements visés par cette nouvelle interdiction sont ceux qui réclament un effort extrême de chauffage. Selon une estimation de l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE)7, ils représentent 2% de l'ensemble des habitations, soit 712 000 « superpassoires » dont 511 000 résidences principales, 120 000 résidences secondaires et 81 000 logements vacants.
Les nouvelles règles visent notamment les locations. Dans le détail, 140 000 se trouvent dans le parc locatif privé (soit 1,8% de l'ensemble de ce parc) et 51 000 dans le parc locatif social (1%).
À quelles sanctions s'exposent les contrevenants ?
Si un bailleur contourne la loi, son locataire est en droit de saisir la justice qui pourra alors lui imposer la réalisation de travaux à ses frais et dans un délai déterminé comme le prévoit la loi sur les rapports locatifs . Dans l'attente de l'exécution de ces travaux, la justice peut décider de réduire le montant du loyer, voire suspendre son paiement par le locataire. Elle peut également condamner le bailleur à verser des dommages et intérêts au locataire8.
Des dérogations sont-elles prévues ?
Dans certains cas, des bailleurs de bonne volonté peuvent se retrouver confrontés à des obstacles les empêchant de descendre leur « superpassoire » sous la barre des 450 kWhEF/m2/an. Une exception a ainsi été introduite dans la loi sur les rapports locatifs : un bailleur d'un appartement situé dans une copropriété ne peut pas se voir contraint par un juge de mettre son logement aux normes si l'amélioration de la note énergétique de son bien dépend de travaux relevant des parties communes et si le reste de la copropriété bloque de tels travaux.
Une seconde exception entrera en vigueur en 2025. Elle permettra cette fois d'échapper à une obligation de travaux si un chantier a déjà été mené et si des contraintes architecturales ou patrimoniales empêchent de réaliser les gestes supplémentaires permettant d'atteindre un niveau de consommation énergétique conforme aux critères de décence. Cela pourrait notamment concerner les habitations situées dans les quartiers historiques protégés.
Mais attention : aucune de ces deux dérogations ne prive les juges de la possibilité de réduire ou de suspendre le loyer versé au bailleur d'un logement indécent.
