Assurance loyer impayé : garantie, conditions et indemnisation

24/10/2024 - 3 min de lecture

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Assurance loyer impayé : garantie, conditions et indemnisation

Des loyers impayés à répétition peuvent venir grever le rendement d’un investissement locatif. C’est pourquoi il est particulièrement utile de disposer d’une protection contre les loyers impayés.

Sommaire :

L’assurance loyers impayés : une garantie pour le propriétaire bailleur

Pour anticiper d’éventuels loyers impayés, la garantie loyers impayés est particulièrement utile. Il ne faut pas la confondre avec Visale, un dispositif mis en place par Action Logement et accessible sous conditions. On vous explique.

Garantie loyers impayés (GLI)

La garantie loyers impayés (également appelée Assurance loyers impayée ou Assurance garantie locative) permet à un propriétaire bailleur de se protéger dans deux types de situations : les impayés de loyers, d’une part, et les retards de paiement, d’autre part. Une assurance loyers impayés couvre à la fois le montant du loyer et des charges locatives.

La garantie loyers impayés offre ainsi plusieurs avantages :

Le propriétaire est moins impacté financièrement par les loyers impayés, notamment s’il a besoin de percevoir les loyers pour rembourser un crédit immobilier. Il peut toutefois y avoir une durée de franchise de 1 ou 2 mois de loyers.
La garantie loyers impayés est généralement associée à des garanties optionnelles telles que la protection juridique, qui donnent accès à une assistance juridique par des experts.
Selon le régime fiscal choisi, le bailleur a la possibilité de déduire les primes d’assurance de ses revenus fonciers.

La garantie loyers impayés est ainsi le complément idéal de la couverture du bailleur.

Garantie Visale

La garantie Visale s’apparente à la garantie loyers impayés (GLI), mais comporte quelques différences notables. Le futur locataire doit en effet avoir entre 18 et 30 ans, être éligible à un bail mobilité ou être logé par un organisme d’intermédiation locative.

Visale s’adresse également aux salariés de plus de 30 ans :

Embauchés depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmés)
Ou gagnant jusqu’à 1 500€ nets/mois
Ou en mobilité professionnelle
Ou détenant une promesse d’embauche de moins de 3 mois.

D’autres conditions s’appliquent par ailleurs au logement, qui doit être occupé à titre de résidence principale. De plus, le loyer doit respecter un certain plafond (1 500€ maximum en Île-de-France et 1 300€ ailleurs). Il doit s’agir d’un logement décent et respectant le Règlement Sanitaire Départemental (RSD).

Avec Visale, le propriétaire a l’assurance de percevoir les loyers pendant toute la durée de location. Le locataire, quant à lui, n’a pas besoin de demander de garant.

Envie d’aller plus loin ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la caution ou garantie Visale.

Aucune assurance loyer impayé : les risques

L’absence d’assurance loyers impayés peut s’avérer risquée à plusieurs titres.

Si la période de non-versement des loyers s’étend dans la durée, cela peut venir menacer l’équilibre économique de l’investissement locatif voire les finances personnelles du propriétaire.
En effet, pendant toute cette période, les frais liés au bien locatif continuent de tomber : charges de copropriété, intérêts d’emprunt, échéances de prêt, etc.

Des loyers impayés à répétition peuvent également venir ternir la relation entre le locataire et le propriétaire. Si le dialogue est rompu, cela peut déboucher sur des démarches sur le plan judiciaire (procédure d’expulsion…) qui peuvent s’avérer à la fois plus longues et plus coûteuses.

Enfin, si un cas de loyers impayés reste non résolu, cela peut amener d’autres types de difficultés comme des dégradations dans le logement.

Bien choisir son assurance garantie loyers impayés

Obligations du locataire, franchises, délai de carence, plafond de l'indemnisation, garantie « recours des voisins et tiers » : différents critères doivent être pris en considération avant de choisir une assurance des loyers impayés.

Voici les principaux éléments à prendre en compte pour bien choisir son assurance garantie loyers impayés.

Les obligations du locataire

Pour pouvoir signer le bail du logement, le locataire doit apporter la preuve de sa solvabilité. En fonction des contrats d’assurance, les conditions et la nature des documents demandés peuvent varier :

Derniers bulletins de salaire
Contrat de travail
RIB
Derniers avis d’imposition
Pièce d’identité
Attestation d’assurance habitation au nom du locataire
Contrat de bail du logement loué

Si, au moment de souscrire une garantie loyers impayés, un locataire est déjà en place dans le logement, il faut qu’il y soit depuis plus de 4 mois au jour de la signature du contrat et qu’il soit à jour de ses loyers et de ses charges. Il doit avoir réglé son loyer et ses charges sans aucun retard.

Le plafond de l'indemnisation

Il correspond au montant maximal qui pourra être pris en charge par l’assurance en cas de loyers impayés. Ce montant n’est pas le même d’une compagnie d’assurance à l’autre.

De plus, une franchise peut s’appliquer. Elle correspond à la somme que le propriétaire devra prendre à sa charge en cas de défaut de paiement de son locataire.

BON À SAVOIR

Il ne faut pas confondre le plafond d’indemnisation avec le plafond de loyer assurable, qui correspond au montant maximal de loyer mensuel que l’assurance acceptera de couvrir. Il est généralement difficile de trouver une garantie des loyers impayés (GLI) au-delà de 2 500€ de loyer par mois. Au Crédit Agricole, le propriétaire est couvert jusqu'à 3 100€ de loyer par mois ! Découvrez l’assurance de cette garantie au travers de l’assurance habitation Propriétaire Non Occupant (PNO).

Les différents délais de l’assurance loyers impayés

Différents délais sont à connaître en ce qui concerne la garantie loyers impayés :

Le délai de carence. Il correspond à la durée pendant laquelle le propriétaire devra prendre les loyers impayés à sa charge, avant de pouvoir déclencher son assurance loyers impayés. Ce délai est précisé dans le contrat.
La durée des garanties. Il s’agit de la durée maximale pendant laquelle l’assurance s’applique. Une durée de 2 à 3 ans est recommandée afin de tenir compte du délai de certaines procédures judiciaires.

BON À SAVOIR

Vous êtes à la recherche d’une protection adaptée à votre projet d’investissement locatif ? Demandez votre devis à votre conseiller Crédit Agricole. Nous vous accompagnons pour garantir vos revenus locatifs.

Indemnisation par la garantie : calcul et recouvrement

Le montant pris en charge par l’assurance loyers impayés dépend des garanties souscrites.

Il varie entre 70 et 90% du montant du loyer impayé. Le reste est mis à la charge du propriétaire : il s’agit de la franchise.

BON À SAVOIR

Au Crédit Agricole, les loyers impayés sont pris en charge à 100%.

D’autres garanties du propriétaire : dispositif et assurances

La garantie loyers impayés n’est pas la seule protection dont a besoin un bailleur. D’autres types de couvertures sont également conseillés, comme l’assurance propriétaire non-occupant ou encore l’assurance vacance locative.

Par ailleurs, il est possible de recourir à d’autres dispositifs pour se prémunir contre les impayés de loyers.

Assurance propriétaire non-occupant (PNO)

Seul le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation pour les dommages qu’il pourrait causer à son propriétaire.

L’assurance PNO est fortement recommandée, même si elle n’est légalement pas obligatoire pour le propriétaire, sauf si le bien en question se situe dans une copropriété.
Elle est cependant plus que conseillée, pour que vous n'ayez pas à prendre en charge seul des sinistres qui toucheraient la structure même de votre logement non couvert pas l'assurance de votre locataire, comme par exemple un arbre de votre jardin qui tomberait sur votre toit.

BON À SAVOIR

Découvrez l’assurance habitation propriétaire non occupant (PNO) du Crédit Agricole. En plus de couvrir votre logement contre les principaux sinistres (incendie, dégât des eaux et inondation par exemple), la formule Optimale+ de cette assurance vous permet de sécuriser vos revenus en cas de loyers impayés jusqu'à 36 mois.

Assurance vacance locative

L’assurance vacance locative permet au propriétaire de maintenir ses revenus même si le logement est inoccupé.

C’est le complément idéal de l’assurance loyers impayés : cette dernière permet de maintenir les revenus locatifs pendant la période d’occupation du logement, tandis que l’assurance vacance locative intervient pour verser des loyers entre deux locataires.

Attention, l’assurance vacance locative a généralement une période d’application limitée (entre 1 et 4 mois).

Autres dispositifs

Au-delà de la garantie loyers impayés, le propriétaire peut faire appel à différents dispositifs ou mettre en œuvre différentes démarches en vue d’assurer le paiement de ses loyers ou le maintien en bon état du logement :

La garantie Visale, détaillée au début de cet article.
La caution du locataire. On distingue entre la caution simple et la caution solidaire. Dans le cadre de la caution simple, le propriétaire peut faire appel à la caution seulement si le locataire ne peut plus faire face à ses dettes locatives. Dans le cadre de la caution solidaire, le propriétaire peut activer la caution dès le premier impayé de loyer.
Le dépôt de garantie, qui est une somme versée par le locataire à la signature du bail. Cette somme d’argent peut notamment venir couvrir des loyers ou charges impayés à la fin de la location.
L’avance Loca-Pass, qui permet à un locataire, sous condition, de financer le dépôt de garantie sous forme de prêt à taux zéro. Comme pour la garantie Visale, ce dispositif est proposé par Action Logement.
Solibail, qui est un contrat de location sécurisé par l’État et vise à organiser le logement de familles aux revenus modestes.

Si le propriétaire a déjà souscrit une assurance loyers impayés, il peut demander une caution à son locataire si et seulement si celui-ci est étudiant ou apprenti.

Recours en cas de loyer impayé

On vous explique comment mettre en œuvre la garantie loyers impayés et, en l’absence de cette dernière, l’ensemble des démarches à réaliser. Dans la majorité des cas, l’assurance contre les loyers impayés permet de simplifier les démarches à engager.

Démarches avec une garantie loyers impayés

Il vous suffit de signaler l’impayé de loyer à votre compagnie d’assurance. Une fois votre dossier de sinistre ouvert, celui-ci est examiné généralement rapidement et l’indemnisation des loyers impayés est déclenchée conformément aux conditions prévues au contrat.

Sans garantie loyers impayés

En l’absence de garantie loyers impayés (GLI) les démarches administratives ou judicaires avec votre locataire peuvent s’avérer un peu plus longues et complexes.

Pour votre information, vous trouverez ci-dessous les démarches auxquelles vous serez confrontées :

La lettre simple et la mise en demeure de payer en cas de retard

Si votre locataire tarde à payer son loyer, vous pouvez commencer par lui adresser un rappel par lettre simple. Si cette dernière reste sans effet, vous devez lui envoyer une mise en demeure en courrier recommandé avec accusé de réception.

La mise en jeu de la caution dès les premiers loyers non payés

Vous pouvez réclamer le paiement du loyer auprès du garant du locataire dès le 1er impayé, mais le paiement par la caution n’est pas systématique.

Le versement des aides au logement au bailleur

Au bout de deux mois de loyers impayés, vous devez prévenir la Caf (ou la MSA). L’organisme concerné engage alors ce qu’on appelle une procédure pour impayé.

La résiliation du bail et l'expulsion

Enfin, vous pouvez résilier le bail et entamer une procédure d’expulsion dès le 2e mois de loyers impayés si les démarches précédemment listées n’aboutissent pas.

Cependant, il est nécessaire de respecter un certain formalisme ainsi que des délais obligatoires.
La marche à suivre dépend également du contenu du bail.

Article à caractère informatif et publicitaire.
Certains produits et services mentionnés dans cet article peuvent être commercialisés par le Crédit Agricole : renseignez-vous sur leur disponibilité dans votre Caisse régionale.
La souscription à ces produits et services peut être soumise à conditions ou à la réglementation en vigueur, ainsi qu’à l’étude et à l’acceptation de votre dossier par votre Caisse régionale.
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Les garanties des contrats assurance Habitation sont assurées par Pacifica, entreprise régie par le code des assurances (mentions légales complètes accessibles en cliquant ici).

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